Como se realizan los cambios de titularidad

Para quienes trabajan en el servicio de atención a los consumidores del Colegio de Registradores una de las consultas más comunes viene con la necesidad o no del cambio de titularidad de alguna propiedad, para que la misma aparezca en el Registro de Propiedad por ejemplo con los dos nombres de una pareja, comprada por una de las partes pero donde residen ambos y la hipoteca se cancela entre ambos. Esté y otro tipos de consultas son comunes para quienes trabajan en gestoría de tráfico y de inmobiliarias, ya que son muchos los casos en donde se puede necesitar dicho cambio con fines económicos, etc.

Cuando se adquiere una vivienda en pareja y la misma no está casada, en el Registro de esta propiedad aparece solamente como propietario quien intervino como comprador en las actas de compraventa. Si posteriormente se desea que la pareja sea cotitular del derecho será necesario cambiar la titularidad a través de un negocio jurídico, que sea apropiado para la transmisión de la propiedad, según el caso o el lugar donde se haya realizado el trámite se pueden presentar diferentes opciones. Cualquiera sea el caso, será necesario otorgar escritura pública, así como la cancelación de los impuestos correspondientes necesarios.

En caso de la hipoteca, o un préstamo hipotecario para cancelar la vivienda se deben reconocer las diferentes situaciones que se pueden presentar. Si la pareja no contrae matrimonio o tiene una separación de bienes después de comprada la vivienda, antes de que se complete el préstamo, la propiedad será únicamente de quien adquirió la misma. Si la cancelación de las cuotas del préstamo se realiza con fondos de las dos personas, se tendría una persona cancelando una deuda ajena, a fines legales, por lo que se puede recuperar estas cantidades a quién firmó el acuerdo.

En cuanto a la compensación de estas cantidades los cónyuges pueden llegar a un acuerdo, en cuanto a la adjudicación de una parte indivisa de la vivienda, mediante una dación de pago que se debe formalizar en un lugar especializado. Si la pareja contrae matrimonio como régimen de ganancias después de la adquisición y antes de que termine el pago del préstamo hipotecario, el Código Civil establece una regla y una excepción. Está regla establece que los bienes comprados a plazos por alguno de los cónyuges antes de empezar la sociedad conyugal tiene un carácter primativo, aunque una parte del precio o la totalidad del mismo se satisfaga con dinero ganancial.

Si por el contrario, para el momento de la adquisición de un inmueble la pareja se encuentra casada, en régimen de gananciales y aunque aparezca uno de los cónyuges para formalizar la compra venta, la misma será ganancial, si está declarada por el comprador o se considera presuntivamente ganancial si no hace referencias. Sin importar el caso, solo un nombre figura inscrito, y para una venta futura será necesario el consentimiento de ambos cónyuges. Antes de realizar cualquier trámite de compra o venta de inmuebles es recomendable informarse sobre todos los procedimientos requeridos.